Как дольщикам получить неустойку за срыв сроков строительства?

Многие дольщики считают, что если сроки строительства дома затянулись, ничего не поделаешь, ведь сдать объект вовремя компании-застройщику помешали обстоятельства. Однако нельзя забывать, что застройщик, получая от будущих жильцов деньги за квартиры, в первую очередь принимает на себя ряд обязательств, исполнить которые он должен в определённые сроки.

В данной ситуации будущие жильцы, на первом этапе именуемые участниками долевого строительства, получают защиту сразу двух законов – Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и Федерального закона «О защите прав потребителей».

Рассмотрим ситуацию, когда сдача дома и передача квартир участникам долевого строительства задерживаются. В данной ситуации дольщик вправе потребовать от застройщика выплаты неустойки или компенсации морального вреда.

Выплата неустойки регламентируется специальной нормой закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и в случае, если участником долевого строительства является физическое лицо, составляет двойной размер 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Пример расчёта:

Стоимость квартиры по договору = 5 000 000 рублей

Ставка рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на декабрь 2013 года) = 8,25% в год

5 000 000 * 8,25% / 300 * 2 = 2 750 рублей в день

По нашим расчётам, в данном случае за 1 год просрочки размер неустойки составит 1 003 750 рублей.

Как взыскать неустойку?

Неустойка взыскивается с застройщика в судебном порядке (после обращения в суд и только на основании судебного решения). Следует отметить, что обязанность застройщика выплатить неустойку никак не связана с проблемами, с которыми он сталкивается во время строительства. Нарушение обязательств подрядчиками застройщика или отказ в согласовании проекта прокладки коммунальных сетей не являются причинами для того, чтобы не выплачивать её.

Нередко застройщик, предвидя задержку окончания строительства, предлагает дольщикам заключить дополнительное соглашение об изменении сроков строительства. Сразу отметим, что заключение такого соглашения исключает обязанность застройщика выплачивать неустойку за задержку строительства. По этой причине нужно очень внимательно относиться к любым документам, которые предлагает подписать застройщик.

Как указано в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», срок передачи квартир участникам долевого строительства должен быть единым. Следовательно, нельзя одним дольщикам на основании дополнительного соглашения изменить срок передачи квартир, а для других оставить первоначальный срок.

Дополнительные соглашения должны быть подписаны всеми участниками строительства. В противном случае суд может признать недействительным изменение срока сдачи объекта. Уже заключённые соглашения также могут быть признаны недействительными, если не все дольщики их подписали.

Кроме того, дополнительные соглашения могут быть оспорены в суде, если при их подписании дольщик находился в затруднительном положении, или на него оказывалось давление со стороны застройщика (например, застройщик обещал устроить неприятности при получении квартиры в собственность). Принуждение к заключению дополнительного соглашения недопустимо.

Более того, если застройщик обратится в суд с требованием обязать дольщика подписать соглашение, он должен будет доказать, что необходимость изменения сроков строительства вызвана такими обстоятельствами, которые от него не зависят, и которые он при всей должной осмотрительности и учёте коммерческих рисков не мог предвидеть при заключении первоначального договора. Такие иски застройщиков в суде чаще всего получают отказ в удовлетворении.

Защищать свои права надо всегда, и это часто позволяет добиваться положительных результатов.